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智通财经APP获悉，天风证券(601162)发布扣问陈述称，23年前5月，上海市二手房累计成交套数8.4万套，同比增长105%，该行觉得二手房核验价减弱与市集热度回暖是主因，并非大规模抛售等痛恨身分所致。现时看好地产板块进展，逻辑包括：1)板块退换至相对低位，2)地产计策预期改善，基本面走弱的情况下约束开释积极信号，3)地产链近期连合进展，缓缓走出反弹走势。跟着二季度地产基本面走弱，新一轮计策友好期或已莅临，货币计策端近期进款、逆回购、SLF等利率缓缓下调，需求端青岛新政指令需求托底信号，融资详察沿有望从前期放缓插足加快鼓励节拍。

主见方面，建议要点存眷：我爱我家(000560)(000560.SZ)、寰宇源(600665)(600665.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、中国国外宏洋集团(00081)。建议存眷以下念念路：1)存量房赛说念、2)行业复苏、3)形状优化、4)信用开荒。

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天风证券主要不雅点如下：

上海二手房挂牌量增幅有多大?

当今，针对上海市二手房挂牌量数据的监测表情主要包括：1)上海房地产来回中心挂牌数据;2)上海链家二手房挂牌量数据;3)国信达上海二手房挂牌量指数。不雅察三个不同口径下数据变化：1)房地网：圆寂5月末，上海市二手房挂牌量(去除疏通挂牌后)约18.2万套，较23年头增幅约23%。2)上海链家：圆寂5月末，上海链家二手房挂牌7.7万套，较23年头增幅约83%。3)国信达：23年6月，国信达上海二手房成交量指为37.4，较1月增长9%。从总量上看，上海二手房总挂牌量确已升至连年较高水平，6月初总挂牌量低于重庆、成齐，但已高于南京、天津等城市(23年头显然低于)。从趋势上看，自23年2月起，三个口径下上海挂牌量均出现显然上行，而4-5月增长均运转显然放缓、回落。

归因1：挂牌意愿受市集热度径直影响

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从成交进展看，凭据上海链家统计，1)23年前5月，上海市二手房累计成交套数8.4万套，同比增长105%。前五月二手房成交热度较昨年耕作显然，一部分昨年二季度受疫情影响，不探求疫情影响下，进展也好于2020年同期水平，故该行觉得市集的着实复苏促使卖方出售意愿耕作，是需求侧以致挂牌总量增多的主要原因。

2)23年5月，上海市成交二手房1.53万套，环比下降13%，成交金额510亿元，环比下降16%。4、5月二手房成交规模运转出现回落，主要受积压需求开释好意思满和市集预期转弱影响，响应至挂牌量增速上运转同步放缓。需求在季度间的腾挪影响成交，继而影响挂牌量走势。5月尽管受假期身分影响，成交仍防守在1.5万套的枯荣线以上，讲明需求或仍处相对合理区间。

从最新数据看，凭据58安堵客监测，6月上海市二手房新增挂牌量环比着落11.3%，购房需求热度环比着落9.9%，挂牌量不绝陪伴成交热度同步走低。二手房在架时长57.42天，环比增多6.5%，比较昨年疫情时辰的二手房在架时长更长，达到历史最高。二手房挂牌均价为57403元/普通米，环比飞腾0.5%，挂牌价上升对成交酿成掌握，但实质议价空间可能较大。举座来看上海二手房市集活跃度阅历一波顷刻反弹后再次回落，预期转弱、不雅望心计加剧以致二手房成交周期拉长，实质新增挂牌或已进一步回落。

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归因2：核验价减弱影响挂牌量数据

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21年7月14日，上海市房地产来回中心发布《对于进一步轨范存量房房源核验及信息发布使命的补充奉告》，奉告提议，自2021年7月19日起，对新肯求核验房源增多挂牌价钱信息的核验。莫得通过挂牌价钱核验的，房地产经纪机构和房地产信息办事平台企业不得对外发布该房源信息。

从扫尾上看，核验价将径直影响可挂牌的房源量数据。同期，上海扩充二手房核验价和“三价就低”的扩充也相应耕作了购房者购置资本，对二手房来回量产生了径直影响，如21年7月后，二手房交成交量出现了显然下滑。本年4月，据上证报报说念，部分中介平台网页中21年7月后高价二手房重新得到挂牌，银行信贷东说念主士响应肯求贷款的核验价有所耕作，核验价或有所减弱。

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该行觉得二手房核验价减弱与市集热度回暖是导致23年内上海挂牌量的快速增长的主要原因，并非大规模抛售等痛恨身分所致。二季度以来，二手房成交下滑，新增挂牌量转弱信号显然，下半年若市集热度不绝下行，展望新增挂牌量有望保捏回落趋势。7月新址销售同比降幅接近两成，二手房销售同比回落。

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新址市集本周成交372万平，月度同比-19.56%，相较上月下降13.40pct;累计库存15648万平，一线、二线去化加快，三线及以下速率捏平。二手房市集本周成交152万平，月度同比-1.80%，相较上月下降7.68pct。地盘市集上周成交建面4146万平，转机12周同比-12.03%;成交总和933亿元，转机12周同比-21.21%;宇宙平均溢价率5.58%，转机12周同比+1.78pct。本周申万房地产指数+0.29%，较上周着落0.47pct，涨幅名次13/31，跳跃沪深300指数0.72pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.06%，较上周下降5.05pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.15pct;克而瑞内房股跳跃指数为-3.81%，较上周着落6.94pct。

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